Главная / Список документов для проверки квартиры

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ

Документы

Коментарии

Паспорт гражданина РФ

Проверяем на действительность паспорта. Проверяем на признаки подделки. Выясняем причину замены паспорта. Если паспорт выдан недавно и в нем нет  отметок о браке и/или о детях, необходимо учитывать, что собственник мог целенаправленно не проставить штампы о зарегистрированном браке и штампы о детях.

СНИЛС, ИНН

СНИЛС, ИНН требуются для проведения  государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Доверенность представителя + Паспорт представителя

Подписание ДКП представителем собственника по доверенности несет риск утраты права собственности при оспаривании сделки непосредственно собственником. Следует учитывать риск подделки доверенности, так как нотариальный онлайн-сервис проверки доверенностей не позволяет проверить ФИО доверителя, выдавшего эту доверенность и содержание текста доверенности (она может быть выданной другим человеком с другими полномочиями, не на продажу объекта недвижимости). Рекомендовано либо заключение ДКП в нотариальной форме, тогда нотариус убедится в подлинности доверенности, либо нотариальное удостоверение тождественности доверенности (должно проводиться у нотариуса при личном присутствии покупателя).

Свидетельство о рождении ребенка или удостоверение опекуна

Предоставляются, если есть несовершеннолетние собственники.

Свидетельство о государственной регистрации права (собственности)

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдавалось собственникам с 31 января 1998 года по 15 июля 2016.

Онлайн Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

Выписку из ЕГРН получает правообладатель объекта недвижимости на сайте Госуслуг и предоставляет в электронном виде. По выписке смотрим и анализируем историю перехода права собственности по объекту. Например, если объект за короткий срок часто меняет собственников – тревожный флаг. Если с объектом совершались сделки в пределах срока исковой давности (до 10 лет), оцениваем риски оспаривания предыдущих сделок и проверяем по ФССП и сайтам судов прошлых собственников.

Технический паспорт объекта

Сравниваем фактическую планировку с планировкой по схеме в выписке из ЕГРН или технического паспорта или поэтажного плана или схемы планировки (если дом типовой постройки). Проверяем на отсутствие неузаконенной перепланировки.

Документ-основание на объект недвижимости
Договор (купли-продажи, мены, дарения, участия в долевом строительстве и т.д.), справка о полной выплате паевого взноса, свидетельство о праве на наследство, приватизация, решение суда или иной правоустанавливающий документ

Анализируем условия договоров на предмет возможных рисков: оспаривания сделки третьими лицами, наличия лиц имеющих право пользования квартирой. Например, если квартира предоставлена по ордеру в ЖСК, то лица включенные в ордер могут сохранить право пожизненного пользования квартирой. Право пожизненного пользования могло быть предусмотрено договором дарения или завещанием. Лица отказавшиеся от приватизации так же сохраняют право пожизненного проживания.

Акт приема-передачи недвижимости

Документ подтверждает передачу имущества.

Документ, подтверждающий оплату по документу-основанию (расписка, платежное поручение и т.д.)

Документ подтверждает оплату для всех возмездных сделок.

Согласие супруга или Справка об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака

Вариант 1: Свидетельство о заключении брака + Согласие супруга продавца на совершение сделки с объектом недвижимости, являющемся общей совместной собственностью или Брачный договор. Вариант 2: Справка об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака

Согласие органа опеки и попечительства

Если несовершеннолетний (до 18 лет) ребенок является собственником квартиры или доли в ней, при продаже необходимо получить постановление органов опеки и попечительства на отчуждение собственности и согласие на новую покупку, причем эти два момента: продажа и покупка, должны быть одновременными, т,к. продажа квартиры разрешается при условии предоставления несовершеннолетним собственникам равноценной жилплощади. В интересах покупателя убедиться в юридической чистоте сделки по приобретению альтернативного объекта недвижимости для ребенка. Так как признание сделки недействительной по покупке недвижимости для несовершеннолетнего влечет недействительность и сделки по продаже его недвижимого имущества.

Справка с госуслуг о размере (остатке) материнского (семейного) капитала, либо Справку банка-ипотечного кредитора о том, что для погашения (части) ипотечного кредита не использовался материнский (семейный) капитал

Если маткапитал использовали, то дети должны быть наделены долями в праве собственности.

Выписка из домовой книги (актуальна 30 дней)

Если имеются зарегистрированные несовершеннолетние и их снятие возможно только после совершения сделки, то в условиях раскрытия аккредитива/доступа к ячейке прописываем представление продавцом документов, подтверждающих регистрацию по другому месту жительства. Это необходимо для того, чтоб исключить риск оспаривания сделки в случае непредставления детям иного жилища.

Архивная выписка из домовой книги

«Расширенная» выписка из домовой книги, в которой помимо зарегистрированных лиц на настоящий момент отображаются также и лица, которые были зарегистрированы ранее, но выбыли по другому адресу.

Обязательный документ, если была приватизация в истории квартиры. 1. Если по данным Архивной выписки в объекте недвижимости на момент приватизации были зарегистрированы по месту жительства граждане, которые не стали собственниками, то у них сохраняется право пожизненного пользования недвижимостью. 2. Если накануне приватизации из объекта недвижимости были сняты с регистрационного учета несовершеннолетние, то они могут оспорить приватизацию после достижения 18 лет. Также в архивной выписке можно увидеть, что перед продажей с регистрации по месту жительства были сняты граждане на основании решения суда или граждане выбыли для отбывания наказания/принудительного лечения и др. Это требует дополнительного анализа рисков по приобретению данного объекта недвижимости.

Справка о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Единый жилищный документ ЕЖД. Если в справке имеется задолженность, до заключения ДКП задолженность должна быть погашена, и при заключении ДКП должна быть представлена справка об отсутствии задолженности. Так же ЕЖД содержит сведения о зарегистрированных лицах.

Справка об отсутствии задолженности за капитальный ремонт многоквартирного дома (актуальна 30 дней)

В случае если платежи за капитальный ремонт начисляются отдельно.

Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете

Может быть заменено «свежими» правами или разрешением на оружие. В приоритете справка из ПНД и НД с освидетельствованием.

Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров с мед. освидетельствованием

При совершении сделок с гражданами старше 60 лет рекомендуется освидетельствование психиатра в день сделки.

Справка из БКИ (Бюро кредитных историй) на продавца и на его супруга, если он в браке приобрел недвижимость.

Если есть задолженность/просрочка по каким-либо кредитам, существует риск банкротства и оспаривания совершенных сделок арбитражным управляющим в деле о признании гражданина банкротом.

<< Назад